导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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